อสังหาฯ ปี 62 ส่อชะลอตัว ตัวแปรเกณฑ์เพิ่มเงินดาวน์ ดอกเบี้ยขยับ

ศูนย์ข้อมูลฯ ระบุมาตรการเพิ่มเงินดาวน์ แรงเร่งยอดโอนบ้านสิ้นนปี ถึงไตรมาสแรกยอดถล่มทลาย พ่วงแบงก์เร่งปล่อยกู้ คาดยอดสิ้นปีแตะระดับ 7 แสนล้านบาท ด้านคอนโดฯ ซัปพลายชะลอตัว สวนทางแนวราบ จับตาอสังหาฯ ต่างจังหวัดยังเติบโตลดลง 

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายกลยุทธ์ 2 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงผลจากมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือ LTV ที่จะมีผลบังคับใช้ในเดือน เม.ย.ปี 2562 จะทำให้เกิดการชะลอตัวการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 ที่บางส่วนตอนนี้ยังอยู่ระหว่างการผ่อนชำระสินเชื่อบ้านสัญญาแรกยังไม่ถึง 3 ปี มีผลกระทบ และต่างเริ่มตระหนักว่า การจะซื้อบ้านใหม่เป็นสัญญาเงินกู้ที่ 2 จะมีเงินดาวน์เพียงพอร้อยละ 20 หรือไม่ และกลุ่มผู้ซื้อเพื่อเป็นทรัพย์สินของครอบครัว กลุ่มผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่าโดยตรง ผู้ที่ซื้อเพื่อหวังว่าผู้อื่นสนใจจะซื้อใบจอง ซึ่งเป็นกลุ่มผู้ที่ซื้อเพื่อการลงทุน จะหยุดพิจารณานานประมาณ 2-3 ไตรมาส และมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. ยังทำให้เกิดการเร่งการซื้อ เร่งโอนกรรมสิทธิ์บ้านในปีนี้มากกว่าปกติ โดยจะเติบโตมากกว่าร้อยละ 10 มูลค่าการโอนจะโตขึ้น เพราะหน่วยการโอนมีมูลค่าสูงขึ้น คาดมูลค่าจะเติบโตกว่าร้อยละ 11 ขณะที่ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศปีนี้จะมีมูลค่าแตะระดับ 7 แสนล้านบาท 

ช่วงไตรมาสที่ 4 และต้นปีหน้าก่อนที่มาตรการจะมีผลใช้บังคับ ผู้ซื้อบ้านจะเร่งโอน โดยผู้ประกอบการจะจัดรายการส่งเสริมการขายอย่างเต็มที่และต่อเนื่อง ซึ่งจากปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลให้ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งปีหลังชะลอตัวลงได้ และคาดตลาดรวมปี 2562 หดตัวร้อยละ 10 รวมถึงตัวเลขมูลค่าการโอนที่ลดลงเช่นกัน 

ด้านแนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปีหน้านั้น มีโอกาสปรับขึ้นไม่น้อยกว่า 2 ครั้ง เพราะส่วนต่างดอกเบี้ยนโยบายของ ธปท.กับของธนาคารกลางสหรัฐฯ มีส่วนต่างค่อนข้างมาก ซึ่งหากปรับขึ้นดอกเบี้ยก็จะทำให้ความสามารถในการซื้อบ้านของประชาชนลดลงได้ เพราะแม้ว่าการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายไม่ได้ทำให้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับขึ้นในทันที แต่จะมีผลให้ต้นทุนในการระดมเงินจากตลาดเงินตลาดทุนต้องปรับขึ้นดอกเบี้ย จึงสะท้อนออกมาให้ต้องปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ให้สูงขึ้นตามไปด้วย เรื่องนี้จึงส่งผลกระทบต่อความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อบ้านลดลงได้ เพราะต้องจ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้น จึงได้วงเงินกู้น้อยลง 

ส่วนภาพรวมคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลนั้น ขณะนี้ยังไม่ถือว่าอยู่ในภาวะฟองสบู่ ล่าสุด มีจำนวนเหลือขายอยู่ประมาณ 56,800 หน่วย ส่วนใหญ่ระดับราคาอยู่ในช่วง 2-5 ล้านบาท เพราะมีการทำออกมาขายในกลุ่มนี้มากที่สุด ภาพรวมจึงอยู่ในลักษณะของการมีภาวะความเสี่ยงจากการที่ตลาดชะลอตัว และอาจมีภาวะปริมาณมากกว่าความต้องการเกิดขึ้นตามมา อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของการเกิดขึ้นของคอนโดมิเนียมแต่ละปียังเพิ่มขึ้นในระดับปกติที่เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 3.5

นายวิชัย ยังเปิดเผยภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2561 ว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปรับตัวเพิ่มขึ้นทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2560 โดยในด้านอุปสงค์มีการปรับเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย โดยมีการขยายตัวของจำนวนหน่วยร้อยละ 5.0 และในส่วนมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.6 ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.3 

ส่วนในด้านอุปทานมีการปรับเพิ่มขึ้นของหน่วยอยู่อาศัยเปิดขายใหม่ร้อยละ 28.5 และมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 32.6 ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งแรกหลังจากชะลอตัวมา 4 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2560 เนื่องจากผู้ประกอบการได้ชะลอเปิดขายโครงการใหม่ เพื่อลดอุปทานส่วนเกินในตลาด ขณะที่ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.3

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาค ด้านอุปสงค์มีการปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีก่อนหน้าเช่นกัน โดยสะท้อนจากจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.8 และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.8 โดยมีการเพิ่มขึ้นมากในพื้นที่จังหวัดท่องเที่ยวที่สำคัญ รวมถึงพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา 

ส่วนด้านอุปทานมีการปรับตัวลดลงเล็กน้อย โดยพิจารณาจากการขอใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ลดลงประมาณร้อยละ 5.1 โดยเป็นผลจากที่อาคารชุดมีการลดลงอย่างชัดเจนถึงร้อยละ 67.9 เนื่องจากยังมีอุปทานที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมอยู่เป็นจำนวนมาก ขณะที่แนวราบกลับมีการเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.6 

สำหรับสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในภาพรวม ปี 2561 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทานจะปรับตัวดีขึ้นกว่าปี 2560 โดยเป็นผลจากการขยายตัวของเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ทั้งภาคการส่งออก และการท่องเที่ยว รวมถึงการลงทุนในโครงการเมกะโปรเจกต์ของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ รถไฟฟ้าความเร็วสูง นอกจากนั้น มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 คาดว่าจะส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์และสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีการเร่งตัวก่อนที่จะมีมาตรการบังคับใช้

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในภูมิภาคในปี 2561 คาดการณ์ว่าจะมีการขยายตัวของอุปสงค์อย่างชัดเจน จะมีหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงถึงประมาณร้อยละ 21 ขณะที่อุปทาน ซึ่งดูจากการขอใบอนุญาตก่อสร้างกลับมีการลดลงร้อยละ 3.2 โดยการขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดมีการลดลงถึงร้อยละ 49 ขณะที่บ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 2.9 เท่านั้น ซึ่งทำให้เห็นการปรับตัวของอุปสงค์และอุปทานที่มีความสมดุลกันมากขึ้น

ส่วนแนวโน้มภาพรวม ปี 2562 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า ผลจากมาตรการควบคุมสินเชื่อ และการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกที่จะส่งผลต่อเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งจะกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล และในพื้นที่ภูมิภาค โดยคาดว่าจะมีการชะลอตัวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน

Credit : https://mgronline.com/stockmarket

Englishไทย